Haus kaufen in Spanien: Diese Prüfungen zahlen sich aus!
Eine Finca bzw. ein Haus in Spanien zu besitzen, ist der Traum vieler Liebhaber von Spanien.
Gehören auch Sie zu den Personen, die den Wunsch haben, eine Immobilie in Spanien zu erwerben, dann können Ihnen diese Ausführungen helfen, nicht die sog. “Katze im Sack” zu kaufen.
Ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus kaufen in Spanien ist sicherlich eine sehr ausschlaggebende und kostenintensive Entscheidung in Ihrem Lebensabschnitt. Daher sollte dieses Vorhaben gut überlegt und vor allem bestens informiert und geplant durchgeführt werden.
Um Ihnen bei Ihrer Kaufentscheidung zu helfen, habe ich alles, was für den Immobilienkauf in Spanien wesentlich und zu beachten ist, verständlich zusammengefasst.
Sie erfahren, was Sie als Käufer alles brauchen und wie ein typischer Ablauf für den Erwerb einer Immobilie in Spanien aussieht.
Wobei ich mich in diesem Fachbeitrag auf die Darstellung sämtlicher erforderlichen Überprüfungen in Bezug auf die Immobilie vor dem Abschluss eines Vertrages beschränke.
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Was brauche ich als Käufer einer Immobilie in Spanien?
Außer dass Sie über die erforderlichen Geldmittel bzw. einen entsprechenden Finanzierungsplan verfügen sollten, brauchen Sie für die Abwicklung eines Immobilienkaufes
- eine NIE-Nummer
Für Ausländer ist die spanische NIE-Nummer („Número de Identificación de Extranjero”) Grundvoraussetzung bei einem Immobilienkauf in Spanien. Ohne diese Nummer ist es nicht möglich, einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen oder sich ins Grundbuch eintragen zu lassen. Auch für die unten erwähnte Kontoeröffnung brauchen Sie eine NIE.
Eine NIE Nummer für den Erwerb einer Immobilie können Sie schon vor Ort im Herkunftsland bei den spanischen Botschaften bzw. Konsulaten oder in Spanien bei den örtlich zuständigen Stellen beantragen. Mehr dazu erfahren Sie hier.
- ein spanisches Bankkonto
Eine spanische Kontoverbindung ist erforderlich, da in Spanien die Zahlung des Kaufpreises für eine Liegenschaft gewöhnlich per bestätigtem Bankscheck erfolgt. Das Konto sollte spätestens eine Woche vor dem Notartermin eingerichtet sein, damit der genannten Scheck über die Erwerbskosten der Immobilie am Tage der Beurkundung bei der Bank verfügbar ist.
Wie läuft der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ab?
Haben Sie Ihr Haus, Wohnung, Appartement oder Grundstück gefunden, dass Sie erwerben wollen, dann warten für gewöhnlich nachstehende Schritte auf Sie:
- Sorgfältige Prüfung der Immobilie
- Erstellen und Abschluss des Kaufvertrages
- Privatschriftlicher Vertrag und/oder Vorvertrag mit Anzahlung(“Contrato de arras”)
- Öffentliche notarielle Verkaufsurkunde (“escritura”) mit Zahlung des Restbetrages des Kaufpreises .
Hinweis: Der Kaufvertrag kann sowohl privater Natur als auch notarieller sein. Private Kaufverträge sind nach spanischem Recht auch ohne “escritura” gültig. Doch ohne notarielle Urkunde können Sie nicht in das Grundbuch eingetragen werden.
- Zahlung der anfallenden Steuern (Grundverkehrssteuer -ITP und Bodenwertzuwachssteuer “plusvalía”)
- Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt und Änderung im Katasteramt
- Lassen Sie sich Ihr Eigentum auch sofort ins Grundbuch eintragen, um die neue Eigentumslage klarzustellen. Sie vermeiden dadurch, dass der vorher eingetragene Eigentümer das Haus rechtswirksam an einen gutgläubigen Dritten verkauft.
Was sollte ich beim Haus kaufen in Spanien prüfen bzw. beachten?
Bevor Sie sich für oder gegen den Erwerb eines Hauses entscheiden, und vor allem bevor Sie eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung eingehen, sollten Sie folgende Prüfungen durchführen oder in rechtlichen Belangen von einem Rechtsanwalt durchführen lassen.
Prüfung der rechtlichen Situation der Immobilie
A) Eigentumsverhältnisse und Lastenfreiheit
Als erstes sollten Sie die Registrierung überprüfen:
- Ist die Liegenschaft im Grundbuch eingetragen?
- Ist der Verkäufer überhaupt der Eigentümer? Wenn nicht, Vollmacht überprüfen. Kann der Eigentümer alleine über die Immobilie verfügen oder braucht er dazu z.B. die Zustimmung seines Ehegatten.
- Gibt es Belastungen, Rechte Dritter (z.B. Nachbarn, Gemeinde) oder sonstige Beschränkungen, die ein Hindernis für den Kauf der Immobilie darstellen können?
- Bestehen Miet- und Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft? Ist das Haus bzw. Wohnung vermietet, ist zu beachten, dass gültige Mietverträge mit den vereinbarten Rechten und Pflichten grundsätzlich übernommen werden müssen.
Für die Prüfung dieser Fragen sollten Sie sich folgende Unterlagen vorlegen lassen:
- notarielle Kaufurkunde (“Escritura Pública de Compraventa”) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamtes oder ein gleichwertiges Dokument (Schenkungs- oder Erbschaftsurkunde) als Eigentumsnachweis des Verkäufers.
- aktuellen Grundbuchauszug (“Nota Simple”) vom Grundbuchamt (“Registro de la Propiedad”)
- Dies ist ein grundlegendes Dokument. Es gibt Auskunft darüber, wer der Eigentümer der Immobilie ist, sowie welche Art von Belastungen die Immobilie trägt (z.B. eine Hypothek oder ein Nutzungsrecht). Wenn die Immobilie belastet ist, ist es oft erforderlich, diese zu löschen.
B) Legale Bebauung
In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob die Immobilie in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen errichtet wurde oder ob irgendeine baurechtliche Illegalität gegeben ist (Schwarzbau).
Wenn illegale Bauarbeiten vorliegen, ist es fast aussichtslos, eine Baugenehmigung (“permiso de obras”) vom Rathaus zu erhalten. Das heißt, eine spätere Legalisierung des Schwarzbaus und eine Eintragung im Grundbuch können sich in der Regel als unmöglich herausstellen, da die gesetzlichen Bestimmungen nicht erfüllt werden können. Illegalen Arbeiten, die nicht legalisiert werden können, müssen in der Regel abgerissen werden oder werden von der Behörde entfernt.
Sämtliche Anlagen und Nebengebäude (wie Swimmingpool, Garage etc.) müssen Gegenstand der Neubauerklärung und im Grundbuch eingetragen sein.
Die Überprüfung der Baulizenzen und Bebauungspläne in der jeweiligen Gemeinde spielt daher eine wichtige Rolle.
Die baurechtliche Lage der Liegenschaft an der Küste oder auf dem Land ist auch ein Punkt, der ebenso beachtet werden sollte. Auf dem Land wird sehr gerne versucht, auf Grundstücken zu bauen, die nicht erschlossen werden dürfen.
Folgende Bescheinigungen helfen Ihnen diesbezüglich bei der Überprüfung:
- “cédula urbanística”: Ein informatives Dokument, das das städtebauliche Regime und die Umstände, denen ein Haus, ein Grundstück oder eine Parzelle in der Gemeinde unterliegt, nachweist.
- Bestätigung über die Fertigstellung der Bauarbeiten (“Certificado de final de obra”)
- Ein Dokument, das bescheinigt, dass die Immobilie entsprechend den Plänen (gemäß der vom Rathaus erteilten Baugenehmigung) erbaut wurde.
- “Certificado de no infracción urbanística”, die beurkundet, dass eine Wohnung oder eine Liegenschaft keine Akte im Rathaus aufgrund irgendeiner Art von städtebaulicher Regelverletzung hat.
Prüfung der finanziellen Lage
Schuldenfreiheit
Stellen Sie sicher, dass die Immobilie keine offenen Schulden bzw. Verbindlichkeiten hat, für die Sie nach dessen Erwerb haften könnten.
Dazu zählen vor allem Steuerschulden, wie hinsichtlich der Grundsteuer (“Impuesto sobre Bienes Inmuebles” – kurz IBI) und ggf. Schulden bei der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der Gemeinschaftskosten (beim Kauf einer Liegenschaft in einer Gemeinschaftsanlage).
Sie können die Überprüfung anhand folgender Bestätigungen durchführen:
- Bescheinigung über die Schuldenfreiheit bei dem Finanzamt, dem Rathaus und der Eigentümergemeinschaft (“Certificado de libre de deudas con Hacienda, el ayuntamiento y la comunidad de propietarios”)
- Zahlungsbelege für die Grundsteuer der letzten vier Jahre und Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen
Prüfung der Liegenschaft an sich
Begutachten Sie die Qualität des Baulandes und kontrollieren Sie die Grundstücksgröße und -grenzen.
Die Grundfläche der Wohnung wird oftmals falsch dargestellt und häufig deutlich größer angegeben, als sie wirklich ist. Die Terrasse oder der Balkon dürfen nicht dazugezählt werden. Auch Abstellräume sollten extra vermerkt sein.
Nehmen Sie das Haus bzw. die Wohnung hinsichtlich vorhandener Schäden oder Beeinträchtigungen genau unter die Lupe.
Vor allem die Qualität von Dach, Fenster und Mauerwerk (Fassade, Böden, Wände, Decken) sollte sorgfältig begutachtet werden. Ist alles dicht?
Gibt es Schimmelbefall (ein allgemeines Problem bei spanischen Wohnungen)? Achten Sie daher auf irgendwelche Gerüche oder Flecken der Feuchtigkeit vor allem an Decken, in Einbauschränken, an den Rahmen der Fenster und Nassbereichen.
Wie sieht es mit den Installationen und der Energieeffizienz aus?
- Beschreibung bzw. Diagramm der Installationen und Verteilungsnetze ( wie Strom-, Wasser-, Gas- und Heizung) innerhalb des Hauses.
- Darstellung der Energiesparmaßnahmen in der Konstruktion sowie der Materialien und Wärmedämmsysteme, die für das Objekt zur Verfügung stehen.
Hygienisch-sanitäre Eigenschaften:
Ferner sollte geklärt werden, ob die Hausanschlüsse hinsichtlich Strom, Trinkwasser und Abwasserentsorgung vollständig vorhanden sind. Wichtig ist diesbezüglich die Darstellung der Kanalisations- und Abwassernetze des Gebäudes sowie deren Anschluss an das allgemeine Netz. Oder gibt es eine eigene Klärgrube?
Sollte kein Stromanschluss gegeben sein, dann erfahren Sie in meinem Fachbeitrag Strom in Spanien anmelden mehr.
Lassen Sie sich in diesem Zusammenhang folgende Dokumente zeigen:
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (“Cédula de Habitabilidad” oder “Licencia de Primera Ocupación“)
- Das ist ein verpflichtendes Dokument, welches bestätigt, dass das Wohngebäude die Mindestanforderungen an Hygiene erfüllt und sämtliche Installationen (wie elektrischen Leitungen, Rohre usw.) korrekt durchgeführt wurden. Diese Prüfung ist wichtig, um mögliche Probleme mit der Versorgung von Strom, Wasser, Gas oder anderen Energie-oder Telekommunikationsprodukten zu vermeiden.
- Energieausweis (“Certificado de eficiencia energética”), der die Energiebewertung der Immobilie enthält und seit 2013 obligatorisch ist. Damit in Spanien überhaupt ein Haus verkauft oder vermietet werden kann, benötigen die Besitzer einen Energieausweis. Ohne dieses entsprechende Dokument ist ein Verkauf nicht möglich, da es in Spanien Pflicht ist.
Nach dem Kauf kann der Abschluss geeigneter Versicherungen für Haus & Wohnung sinnvoll sein. Mehr Informationen bzw. ein Angebot diesbezüglich erhalten Sie hier (Werbung):
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Hinweis zum Schluss:
Wenn Sie sich nach dem Immobilienkauf länger in Spanien aufhalten, sind folgende Formalitäten erforderlich:
- Wohnsitzanmeldung bei der Gemeinde (“empadronamiento”)
- Eintragung im Ausländerregister (sog. “Residencia”)
Sie haben somit mehr Klarheit, mehr Überblick und mehr Zeit zum Entspannen.
Auf alle Fälle würde ich mich über einen Kommentar oder eine Nachricht von Ihnen freuen.
Buenas tardes,
ich habe mir inzwischen eine Immobilie in ES gekauft. Allerdings gibt es Unterschiede zwischen erlebter Realität und dem oben Beschriebenen.
1. Bankkonto
Es mag Usus sein. Es mag Vorteile haben. Es ist aber keine Bedingung, ein spanisches Konto zu haben. Ich habe mir ein Konto bei der BBVA aufgemacht, das kurz drauf aber gehörige Probleme gab, weil die Bank keine Rückfalloption kennt, wenn das Internetbanking nicht mehr geht. Was ich anderen auf den Weg geben will, ist der Hinweis, dass man bei Kontoeröffnung unbedingt auch Telefon- oder E-Mail-Optionen einbinden sollte und nicht bloß Internetbanking. So, das sei nur am Rande erwähnt. Den Kaufpreis konnte ich via Überweisung zahlen – übrigens direkt an die Eigner. Dann wurde das Ganze beurkundet und auch die Steuer hat das Notariat mitgemacht. Wasser-, Strom- und Gas-Versorger nehmen ebenfalls deutsche IBAN an. Ich vermute, die IBI wird dann auch von dem deutschen Konto gehen können. Das werde ich aber noch sehen.
2. Renovierungen
Ja, in einigen Regionen ist es tatsächlich so, dass sogar das Anpinseln der Wände einer Genehmigung bedarf. Aber in den anderen Regionen ist das nicht so. Das bedeutet, dass man sich in diesem Punkt mal schlau machen muss. Ich plane eine größere Maßnahme und werde mit der Behörde ohnehin reden müssen. ¡Por supuesto!
3. Lengua
Wenn man der spanischen Zunge nicht so ganz bemächtigt ist, muss man Optionen suchen. Ich hatte Glück, denn meine Maklerin konnte etwas Englisch. Ja, Glück + etwas. Denn da hinten spricht fernab der Urlaubsgebiete keiner brauchbares Englisch. Und noch einen hat sie drauf gesetzt: Sie kannte eine Deutsche, die sie zum Treffen mitbrachte und die dann DE-ES übersetzen konnte. Witzig war, dass sie das nicht so oft macht und daher manchmal durcheinander kam: ihr erzählte sie auf deutsch, was ich auf deutsch erzählt habe und mir auf spanisch, was die Maklerin auf spanisch erzählt hat – das gab lustige Momente. Der gesamte E-Mail-Verkehr lief ansonsten auf EN ab. Es ist also schon hier unabdingbar, zumindest rudimentäre Grundkenntnisse der spanischen Sprache mitzubringen. Das erleichtert so einiges – z.B. das Essengehen …
Saludos
Was mich bei den ganzen Dokumenten, die man anfordern sollte, interessiert hätte, wäre ein Hinweis, ob diese Dokumente normalerweise dem Eigner vorliegen oder erst beantragt werden müssen und wie lange es dauert. Zum Beispiel das Dokument über die Bewohnbarkeit: Eine Immobilie von 1945, die erst kürzlich zwecks Verkaufs verlassen wurde; Darf ich hier davon ausgehen, dass solch ein Dokument vorliegt oder beschaffbar ist und somit es nicht nötig ist, danach zu fragen? Und noch was: Klar gibt es bei Maklern auch schwarze Schafe, aber in der Regel müsste man doch davon ausgehen dürfen, dass sie diese Dinge kennen und entsprechende Dokumente bereits beschafft haben und vorlegen können, oder? Oder muss ich mich bei einer Immobile, die mir ja noch gar nicht gehört, bei den entsprecheden Stellen erkundigen? Das wäre dämlich.
Und wie jetzt – Renovierungsarbeiten bedürfen einer Genehmigung? Wenn ich ne Wand neu streiche, das muss ich dann anmelden? Und angenommen, ich streiche die Wand ohne Anmeldung, was dann? Kommen die und kratzen die Farbe von den Wänden – oder was? Und kann man eine Renovierungs- und Anbaumaßnahme gleich umfangreich anmelden, auch wenn man das in den nächsten Jahren erst vorhat umzusetzen? Und was kostet sowas?
Es bleiben noch so viele Fragen. (…)
Für offene Fragen steht Ihnen gerne mein Hilfsangebot zur Verfügung. Dort helfe ich Ihnen kompetent weiter. LG mag wilhelm
Hola, buenos dias,
wir wollen uns in 2 Wochen in Andalusien ein paar Häuser ansehen und wenn uns eins gefällt, auch direkt kaufen bzw. einen Vorvertrag und eine Anzahlung machen. Ihr Bloch ist wirklich perefekt gemacht und bietet sehr gute Informationen und Aufklärung. Ich weiß, dass ich eine N.I.E. Nummer für Hauskauf und Bankkonto in Spanien brauche.
Es besteht ja die Möglichkeit die N.I.E. schon bei der spanischen Botschaft in Deutschland zu beantragen.
Jetzt meine Frage:
Auf der homepage der spanischen Botschaft in Hamburg steht der Hinweis, dass wenn ich in Spanien
länger als 3 Monate wohnen möchte, dann muss ich die N.I.E. in dem Ort beantragen wo ich dann langfristig wohnen werde.
Wissen Sie, ob ich die N.I.E. erst hier in Hamburg zum Kauf des Hauses beantragen kann und später vor Ort zusammen mit der Residencia ändern lassen kann?
Viele Grüße
Hola, vielen Dank für Ihre positive Rückmeldung zu meiner Website.
Man kann grundsätzlich die NIE bei der Botschaft in Hamburg für einen Hauskauf in Spanien beantragen.
Bei der Beantragung der Residencia in Spanien braucht man dann die NIE nicht ändern lassen. Die einmal erhaltene NIE bleibt immer gleich.
Hola, vielen dank für diese wichtigen Informationen! Ich habe selbstverständlich den Newsletter abonniert und auch gleich eine Frage. Wir wollen eine Immobilie in der Region Murcia erwerben. Ein Objekt was uns gefällt würde laut Beschreibung 159000€ kosten. Man kann aber einen anderen Preis
vorschlagen. Was sollte man in solch einen Fall vorschlagen ohne gleich als unverschämt eingestuft zu werden?
Gruß
Wolfgang
Hola, ich danke Ihnen vielmals für Ihr Interesse an meinen Fachbeiträgen und das Abonnieren meines Newsletters. Zu Ihrer Frage: Es gibt keinen allgemeinen Richtwert, um den sich der Kaufpreis reduzieren lässt. Da der Preis der Immobilie von vielen Kriterien abhängt, wie dem Marktwert des Objektes, der Bausubstanz und Infrastruktur, den Nebenkosten, der Anzahl der Interessenten, usw. Das heißt, wollen Sie den Verkäufer überzeugen, bedarf es nachvollziehbare Argumente für das reduzierte Preisangebot. Dabei geht es vor allem darum, bestehende Mängel, notwendige Renovierungsmaßnahmen und sonstige berechtigte Kritikpunkte möglichst sachlich aufzuführen. Auf keinen Fall sollte die Preisvorstellung des Verkäufers willkürlich unterboten werden. LG mag wilhelm
Hola,
Dein Kommentar “dauerhaft in Spanien leben” hat mich sehr interessiert.
Dank Corona bin ich nun seit 1 Jahr hier.
Immernoch im Zweifel, Resedencia beantragen oder nicht. Empadronamiento ist erledigt.
Hauptsächlich betrifft es meine Finanzen bezüglich der Vermögenssteuer. Zur Info, bin Privatier.
Noch unsicher.
Viele Grüße
Daniela
Hola, wenn du noch unsicher bist, kannst du gerne mein Hilfsangebot in Anspruch nehmen. Beschreibe mir deine Lage vor allem hinsichtlich deines Einkommens und Vermögens näher. Du erhältst dann eine kompetente Einschätzung deiner konkreten Situation und du weißt, wie du vorgehen kannst. Freue mich, von dir zu hören. Liebe Grüße. mag wilhelm