Haus kaufen in Spanien: Diese Prüfungen zahlen sich aus!

Eine Finca bzw. ein Haus in Spanien zu besitzen, ist der Traum vieler Liebhaber von Spanien.

Gehören auch Sie zu den Personen, die den Wunsch haben, eine Immobilie in Spanien zu erwerben, dann können Ihnen diese Ausführungen helfen, nicht die sog. “Katze im Sack” zu kaufen.

Ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus kaufen in Spanien ist sicherlich eine sehr ausschlaggebende und kostenintensive Entscheidung in Ihrem Lebensabschnitt. Daher sollte dieses Vorhaben gut überlegt und vor allem bestens informiert und geplant durchgeführt werden.

Um Ihnen bei Ihrer Kaufentscheidung zu helfen, habe ich alles, was für den Immobilienkauf in Spanien wesentlich und zu beachten ist, verständlich zusammengefasst.

Sie erfahren, was Sie als Käufer alles brauchen und wie ein typischer Ablauf für den Erwerb einer Immobilie in Spanien aussieht.

Wobei ich mich in diesem Fachbeitrag auf die Darstellung sämtlicher erforderlichen Überprüfungen in Bezug auf die Immobilie vor dem Abschluss eines Vertrages beschränke.

Was brauche ich als Käufer einer Immobilie in Spanien?

Außer dass Sie über die erforderlichen Geldmittel bzw. einen entsprechenden Finanzierungsplan verfügen sollten, brauchen Sie für die Abwicklung eines Immobilienkaufes

• eine NIE-Nummer

Für Ausländer ist die spanische NIE-Nummer („Número de Identificación de Extranjero”) Grundvoraussetzung bei einem Immobilienkauf in Spanien. Ohne diese Nummer ist es nicht möglich, einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen oder sich ins Grundbuch eintragen zu lassen. Auch für die unten erwähnte Kontoeröffnung brauchen Sie eine NIE.

Eine NIE Nummer für den Erwerb einer Immobilie können Sie schon vor Ort im Herkunftsland bei den spanischen Botschaften bzw. Konsulaten oder in Spanien bei den örtlich zuständigen Stellen beantragen. Mehr dazu erfahren Sie hier.

• ein spanisches Bankkonto

Eine spanische Kontoverbindung ist erforderlich, da in Spanien die Zahlung des Kaufpreises für eine Liegenschaft gewöhnlich per bestätigtem Bankscheck erfolgt. Das Konto sollte spätestens eine Woche vor dem Notartermin eingerichtet sein, damit der genannten Scheck über die Erwerbskosten der Immobilie am Tage der Beurkundung bei der Bank verfügbar ist.

Wie läuft der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ab?

Haben Sie Ihr Haus, Wohnung, Appartement oder Grundstück gefunden, dass Sie erwerben wollen, dann warten für gewöhnlich nachstehende Schritte auf Sie:

• Sorgfältige Prüfung der Immobilie

• Erstellen und Abschluss des Kaufvertrages
  • Privatschriftlicher Vertrag und/oder Vorvertrag mit Anzahlung(“Contrato de arras”)
  • Öffentliche notarielle Verkaufsurkunde (“escritura”) mit Zahlung des Restbetrages des Kaufpreises .

Hinweis: Der Kaufvertrag kann sowohl privater Natur als auch notarieller sein. Private Kaufverträge sind nach spanischem Recht auch ohne “escritura” gültig. Doch ohne notarielle Urkunde können Sie nicht in das Grundbuch eingetragen werden.

• Zahlung der anfallenden Steuern (Grundverkehrssteuer -ITP und Bodenwertzuwachssteuer “plusvalía”)

• Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt und Änderung im Katasteramt
  • Lassen Sie sich Ihr Eigentum auch sofort ins Grundbuch eintragen, um die neue Eigentumslage klarzustellen. Sie vermeiden dadurch, dass der vorher eingetragene Eigentümer das Haus rechtswirksam an einen gutgläubigen Dritten verkauft.

Was sollte ich beim Haus kaufen in Spanien prüfen bzw. beachten?

Bevor Sie sich für oder gegen den Erwerb eines Hauses entscheiden, und vor allem bevor Sie eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung eingehen, sollten Sie folgende Prüfungen durchführen oder in rechtlichen Belangen von einem Rechtsanwalt durchführen lassen.

Prüfung der rechtlichen Situation der Immobilie

A) Eigentumsverhältnisse und Lastenfreiheit

Als erstes sollten Sie die Registrierung überprüfen:

• Ist die Liegenschaft im Grundbuch eingetragen?

• Ist der Verkäufer überhaupt der Eigentümer? Wenn nicht, Vollmacht überprüfen. Kann der Eigentümer alleine über die Immobilie verfügen oder braucht er dazu z.B. die Zustimmung seines Ehegatten.

• Gibt es Belastungen, Rechte Dritter (z.B. Nachbarn, Gemeinde) oder sonstige Beschränkungen, die ein Hindernis für den Kauf der Immobilie darstellen können?

• Bestehen Miet- und Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft? Ist das Haus bzw. Wohnung vermietet, ist zu beachten, dass gültige Mietverträge mit den vereinbarten Rechten und Pflichten grundsätzlich übernommen werden müssen.

Für die Prüfung dieser Fragen sollten Sie sich folgende Unterlagen vorlegen lassen:

• notarielle Kaufurkunde (“Escritura Pública de Compraventa”) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamtes oder ein gleichwertiges Dokument (Schenkungs- oder Erbschaftsurkunde) als Eigentumsnachweis des Verkäufers.

• aktuellen Grundbuchauszug (“Nota Simple”) vom Grundbuchamt (“Registro de la Propiedad”)
  • Dies ist ein grundlegendes Dokument. Es gibt Auskunft darüber, wer der Eigentümer der Immobilie ist, sowie welche Art von Belastungen die Immobilie trägt (z.B. eine Hypothek oder ein Nutzungsrecht). Wenn die Immobilie belastet ist, ist es oft erforderlich, diese zu löschen.

B) Legale Bebauung

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob die Immobilie in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen errichtet wurde oder ob irgendeine baurechtliche Illegalität gegeben ist (Schwarzbau).

Wenn illegale Bauarbeiten vorliegen, ist es fast aussichtslos, eine Baugenehmigung (“permiso de obras”) vom Rathaus zu erhalten. Das heißt, eine spätere Legalisierung des Schwarzbaus und eine Eintragung im Grundbuch können sich in der Regel als unmöglich herausstellen, da die gesetzlichen Bestimmungen nicht erfüllt werden können. Illegalen Arbeiten, die nicht legalisiert werden können, müssen in der Regel abgerissen werden oder werden von der Behörde entfernt.

Sämtliche Anlagen und Nebengebäude (wie Swimmingpool, Garage etc.) müssen Gegenstand der Neubauerklärung und im Grundbuch eingetragen sein.

Die Überprüfung der Baulizenzen und Bebauungspläne in der jeweiligen Gemeinde spielt daher eine wichtige Rolle.

Die baurechtliche Lage der Liegenschaft an der Küste oder auf dem Land ist auch ein Punkt, der ebenso beachtet werden sollte. Auf dem Land wird sehr gerne versucht, auf Grundstücken zu bauen, die nicht erschlossen werden dürfen.

Folgende Bescheinigungen helfen Ihnen diesbezüglich bei der Überprüfung:

• “cédula urbanística”: Ein informatives Dokument, das das städtebauliche Regime und die Umstände, denen ein Haus, ein Grundstück oder eine Parzelle in der Gemeinde unterliegt, nachweist.

• Bestätigung über die Fertigstellung der Bauarbeiten (“Certificado de final de obra”)
  • Ein Dokument, das bescheinigt, dass die Immobilie entsprechend den Plänen (gemäß der vom Rathaus erteilten Baugenehmigung) erbaut wurde.

• “Certificado de no infracción urbanística”, die beurkundet, dass eine Wohnung oder eine Liegenschaft keine Akte im Rathaus aufgrund irgendeiner Art von städtebaulicher Regelverletzung hat.

Prüfung der finanziellen Lage

Schuldenfreiheit

Stellen Sie sicher, dass die Immobilie keine offenen Schulden bzw. Verbindlichkeiten hat, für die Sie nach dessen Erwerb haften könnten.

Dazu zählen vor allem Steuerschulden, wie hinsichtlich der Grundsteuer (“Impuesto sobre Bienes Inmuebles” – kurz IBI) und ggf. Schulden bei der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich der Gemeinschaftskosten (beim Kauf einer Liegenschaft in einer Gemeinschaftsanlage).

Sie können die Überprüfung anhand folgender Bestätigungen durchführen:

• Bescheinigung über die Schuldenfreiheit bei dem Finanzamt, dem Rathaus und der Eigentümergemeinschaft (“Certificado de libre de deudas con Hacienda, el ayuntamiento y la comunidad de propietarios”)

• Zahlungsbelege für die Grundsteuer der letzten vier Jahre und Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen

Prüfung der Liegenschaft an sich

Begutachten Sie die Qualität des Baulandes und kontrollieren Sie die Grundstücksgröße und -grenzen.

Die Grundfläche der Wohnung wird oftmals falsch dargestellt und häufig deutlich größer angegeben, als sie wirklich ist. Die Terrasse oder der Balkon dürfen nicht dazugezählt werden. Auch Abstellräume sollten extra vermerkt sein.

Nehmen Sie das Haus bzw. die Wohnung hinsichtlich vorhandener Schäden oder Beeinträchtigungen genau unter die Lupe.

Vor allem die Qualität von Dach, Fenster und Mauerwerk (Fassade, Böden, Wände, Decken) sollte sorgfältig begutachtet werden. Ist alles dicht?

Gibt es Schimmelbefall (ein allgemeines Problem bei spanischen Wohnungen)? Achten Sie daher auf irgendwelche Gerüche oder Flecken der Feuchtigkeit vor allem an Decken, in Einbauschränken, an den Rahmen der Fenster und Nassbereichen.

Wie sieht es mit den Installationen und der Energieeffizienz aus?

• Beschreibung bzw. Diagramm der Installationen und Verteilungsnetze ( wie Strom-, Wasser-, Gas- und Heizung) innerhalb des Hauses.

• Darstellung der Energiesparmaßnahmen in der Konstruktion sowie der Materialien und Wärmedämmsysteme, die für das Objekt zur Verfügung stehen.

Hygienisch-sanitäre Eigenschaften:

Ferner sollte geklärt werden, ob die Hausanschlüsse hinsichtlich Strom, Trinkwasser und Abwasserentsorgung vollständig vorhanden sind. Wichtig ist diesbezüglich die Darstellung der Kanalisations- und Abwassernetze des Gebäudes sowie deren Anschluss an das allgemeine Netz. Oder gibt es eine eigene Klärgrube?

Sollte kein Stromanschluss gegeben sein, dann erfahren Sie in meinem Fachbeitrag Strom in Spanien anmelden mehr.

Lassen Sie sich in diesem Zusammenhang folgende Dokumente zeigen:

• Bewohnbarkeitsbescheinigung (“Cédula de Habitabilidad” oder “Licencia de Primera Ocupación“)
  • Das ist ein verpflichtendes Dokument, welches bestätigt, dass das Wohngebäude die Mindestanforderungen an Hygiene erfüllt und sämtliche Installationen (wie elektrischen Leitungen, Rohre usw.) korrekt durchgeführt wurden. Diese Prüfung ist wichtig, um mögliche Probleme mit der Versorgung von Strom, Wasser, Gas oder anderen Energie-oder Telekommunikationsprodukten zu vermeiden.

• Energieausweis (“Certificado de eficiencia energética”), der die Energiebewertung der Immobilie enthält und seit 2013 obligatorisch ist. Damit in Spanien überhaupt ein Haus verkauft oder vermietet werden kann, benötigen die Besitzer einen Energieausweis. Ohne dieses entsprechende Dokument ist ein Verkauf nicht möglich, da es in Spanien Pflicht ist.

Hinweis zum Schluss:

Wenn Sie sich nach dem Immobilienkauf länger in Spanien aufhalten, sind folgende Formalitäten erforderlich:

• Wohnsitzanmeldung bei der Gemeinde (“empadronamiento”)

• Eintragung im Ausländerregister (sog. “Residencia”)

Sie haben somit mehr Klarheit, mehr Überblick und mehr Zeit zum Entspannen.

Auf alle Fälle würde ich mich über einen Kommentar oder eine Nachricht von Ihnen freuen.

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