Immobilie in Spanien – Das sind die Steuern!

Sobald Sie eine Immobilie in Spanien kaufen (Haus, Wohnung, Eigentumswohnung, Finca, Ferienhaus, Ferienwohnung, etc.), fallen in der Regel auch einige Steuern an.

Um in finanzieller bzw. steuerlicher Hinsicht keine bösen Überraschungen zu erleben, ist es von Vorteil diese Steuern zu kennen.

Mit welchen Steuern Sie als Erwerber, Eigentümer, Vermieter oder Veräußerer einer Liegenschaft in Spanien rechnen müssen, habe ich Ihnen daher im Folgenden klar und übersichtlich dargestellt.

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Allgemeine Erläuterungen

Liegt Ihr Immobilieneigentum in Spanien, müssen Sie so gut wie immer Steuern in Spanien entrichten.

Und zwar unabhängig davon, ob Sie als Eigentümer in Spanien steuerlich resident (ansässig) sind oder nicht.

• Sind Sie in Spanien steuerlich ansässig, zahlen Sie die Einkommensteuer für natürliche Personen („Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas“ -IRPF)

• Sind Sie steuerlich nicht resident in Spanien, zahlen Sie die Einkommensteuer der Nicht-Residenten („Impuesto sobre la Renta de No Residentes“ -IRNR). Die sog. Nicht-Residentensteuer.

Die Steuern bzw. Höhe der Steuern in diesem Fachbeitrag beziehen sich auf das Jahr 2022.

Ich kaufe eine Immobilie in Spanien

Erwerben Sie eine Immobilie in Spanien, müssen Sie zusätzlich Geld einkalkulieren, um die Steuern zahlen zu können.

Wobei der Steuerbetrag vom Preis der Liegenschaft abhängig ist und davon, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt.

Umsatzsteuer – IVA

• Beim Kauf einer neuen Wohnung muss der Käufer im Allgemeinen 10% Mehrwertsteuer (“Impuesto sobre el Valor Añadido” – IVA) oder 4% bei Sozialwohnungen an den Verkäufer zahlen.

Auf den Kanarischen Inseln beträgt sie 7 % (das ist die “Impuesto General Indirecto Canario” – IGIC).

• Zur Mehrwertsteuer muss eine zweite Steuer hinzugerechnet werden: die sog. Stempelsteuer (“Impuesto de Actos Jurídicos Documentados” – IAJD), die je nach Kaufdatum zwischen 1 % und 1,5 % des Wertes der Immobilie schwankt. Für den geförderten Wohnungsbau wird der anzuwendende Satz auf 0,1 % gesenkt.

Diese Steuer wird vom Käufer bezahlt und hängt von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft (“Comunidad autónoma”) ab.

Grunderwerbssteuer – ITP

• Beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie ist der Käufer verpflichtet, die sog. Übertragungssteuer von Vermögen (“Impuesto de Transmisiones Patrimoniales” – ITP) beim Finanzamt des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet, zu entrichten.

Der Steuersatz liegt zwischen 6% und 10%, je nach autonomer Gemeinschaft.

Siehe dazu meinen Fachbeitrag: Was ist die spanische Grunderwerbssteuer?

Ich besitze eine Immobilien in Spanien

Nach dem Kauf einer Liegenschaft müssen Sie als Immobilieneigentümer jährlich Steuern zahlen, wie die

Grundsteuer – IBI

Diese Steuer („Impuesto sobre Bienes Inmuebles„ – IBI) wird von der Gemeinde erhoben und ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Die Berechnung der Steuer erfolgt auf dem Katasterwert der Liegenschaft.

Die Steuersätze liegen zwischen 0,3% und 1,1%.

Steuerpflichtig sind alle natürlichen und juristischen Personen, die am 1. Januar eines Jahres Eigentümer der Immobilie waren.

Die Grundsteuer ist einmal jährlich zu zahlen.

Vermögenssteuer (“Impuesto sobre el Patrimonio”):

Wobei es hier für die Steuerpflichtigen im Allgemeinen einen staatlichen Mindestfreibetrag von 700.000,- € gibt, außer die autonomen Gemeinschaften legen einen anderen Betrag fest.

Wird die gekaufte Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt, kann zusätzlich eine Steuerbefreiung bis zu einem Höchstbetrag von 300.000,- € in Anspruch genommen werden.

Mehr zur Vermögenssteuer können Sie in meinem Fachbeitrag “Wer muss Vermögenssteuer in Spanien zahlen und wann?” nachlesen.

Steuer für die Unterstellung von Immobilieneinkommen („Imputación de rentas inmobiliarias“):

Jeder Eigentümer oder Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts an einer Immobilie in Spanien muss grundsätzlich unterstellte Einkünfte (sog. fiktiven Mieteinnahmen) in seiner Steuererklärung angeben, außer die Wohnung bzw. das Ferienhaus

• dient als gewöhnliche Wohnung (Hauptwohnsitz) oder

• wird vermietet.

Ferner fallen bei unbebauten Grundstücken, im Bau befindlichen Immobilien oder bei einer wirtschaftlichen Nutzung kein unterstelltes Einkommen an.

Diese Steuer wird auch Selbstnutzungssteuer, Eigennutzungssteuer oder Immobiliensteuer genannt.

Die Höhe der unterstellten Miete beträgt im Allgemeinen 2% des Katasterwertes der Immobilie oder 1,1 % , wenn Katasterwert der Immobilie im Steuerzeitraum oder in den zehn vorangegangenen Steuerzeiträumen revidiert, geändert oder durch ein allgemeines kollektives Bewertungsverfahren in Übereinstimmung mit der Katasterordnung festgelegt wurde.

Das bedeutet, dass Sie als Eigentümer einer Immobilie in Spanien in der entsprechenden spanischen Einkommenssteuersteuererklärung die Immobilie in der Regel versteuern müssen. Entweder es erfolgt eine Zurechnung anhand des Wertes der Immobilie, falls diese leer steht oder es werden die tatsächlichen Mieteinnahmen angegeben.

Ich vermiete meine Immobilie

Einkünfte aus Immobilienkapital:

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien vermieten, müssen Sie die Beträge, die Sie für die Vermietung erhalten, grundsätzlich als Einkünfte aus Immobilienkapital (“rendimientos de capital inmobiliario“) in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben, es sei denn, Sie vermieten sie im Rahmen einer wirtschaftlichen Tätigkeit.

Zu diesen Kapitaleinkünften zählen die Einkünfte aus der Vermietung von Wohnraum, von Wohnungen für touristische Zwecke (wie Ferienwohnungen), von Geschäftslokalen und Parkplätzen.

Wenn die von Ihnen erbrachten Dienstleistungen typisch für das Hotelgewerbe sind oder die Vermietung unternehmerisch ausgeübt wird, handelt es sich bei den Einnahmen aus der Vermietung um Einkünfte aus wirtschaftlichen Tätigkeiten („rendimientos de actividades económicas“).

Umsatzsteuer -IVA

In folgenden Fällen ist bei der Vermietung einer Immobilie in Spanien ebenfalls eine Mehrwertsteuer (IVA) abzuführen:

• Falls der Wohnung eine gemischte Nutzung zugewiesen wird, als Wohnung und als professionelles Büro. Der Steuersatz beträgt 21 %.

• Handelt es sich bei dem Mieter um einen Immobilienmakler oder einen anderen Unternehmer, beträgt der anzuwendende Steuersatz 21 %, auch wenn er das Gebäude an Privatpersonen zur Nutzung als solche vermietet.

• Handelt es sich bei dem Mieter jedoch um ein Unternehmen, das die Immobilie an seine Angestellten vermietet, so ist der Mietvertrag von der Steuer befreit, wenn die Person(en), die die Immobilie nutzen, im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden.

• Bei möblierten Wohnungen, wenn der Vermieter sich verpflichtet, typische Dienstleistungen des Hotelgewerbes zu erbringen (z. B. Reinigung, Wäsche, Bettwäsche, Handtücher usw.). Der Steuersatz ist 10 % .

• Bei den folgenden Mietverhältnisse muss der Vermieter ebenfalls eine Mehrwertsteuer von 21 % in Rechnung stellen:
  • Vermietung von Geschäftsräumen, Büros, Industriegebäuden, Dächern oder Fassaden für Antennen oder Werbeschilder.
  • Vermietung von Garagen und Abstellräumen, die nicht mit Wohnungen verbunden sind oder nicht zusammen mit diesen vermietet werden.
  • Vermietung von Gebäuden, die für die Tierhaltung genutzt werden, unabhängig von der Nutzung des Grundstücks.
  • Vermietung von Grundstücken, die zum Abstellen von Fahrzeugen, zur Lagerung und Aufbewahrung von Erzeugnissen (außer landwirtschaftlichen Erzeugnissen), zur Aufstellung von Elementen einer Geschäftstätigkeit, für Ausstellungen und Werbung genutzt werden.

Ich verkaufe meine Immobilie

Veräußerungsgewinn

Wenn Sie eine Immobilie ( Wohnung, Geschäftsräume, Garage), die zu Ihrem Vermögen gehört, verkaufen oder übertragen, erzielen Sie einen Gewinn oder Verlust, der sich aus der Differenz zwischen dem Übertragungs- und dem Anschaffungswert ergibt.

Den Veräußerungsgewinn (“ganancia patrimonial”) müssen Sie als Verkäufer in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben und versteuern.

Diese Steuer wird auch Gewinnsteuer genannt.

Veräußern Sie Ihren Hauptwohnsitz, kann der Gewinn in bestimmten Fällen steuerfrei sein.

Wertzuwachssteuer (“Plusvalía”)

Bei der Übertragung einer Wohnung ist ebenfalls die kommunale Wertzuwachssteuer (die sog, “plusvalía municipal” oder “Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana”) zu berücksichtigen.

Diese Steuer wird unter bestimmten Bedingungen auf den Wertzuwachs des Grundstückes während der Zeit, in der Ihnen die Immobilie gehört, erhoben.

Ihre Anwendung und Höhe hängt von der Gemeinde ab, zu der das Haus gehört.

Nach dem Gesetz muss sie vom Verkäufer gezahlt werden, es sei denn, es gibt eine Vereinbarung zwischen den Parteien, die in der öffentlichen Kaufurkunde vermerkt sein muss.

Umsatzsteuer – IVA

Beim Verkauf neuer Wohnungen (Erstlieferungen von Wohnungen) ist vom Bauträger die Mehrwehrsteuer – IVA (10% oder 4%) an das Finanzamt abzuführen. Auf den Kanaren sind es 7% IGIC.

Der Verkauf einer gebrauchten Immobilie (Zweit- und Folgeverkäufe von Wohnungen) durch Unternehmer oder Privatpersonen unterliegt der genannten Grunderwerbssteuer (ITP). Die, wie bereits oben erwähnt, vom Käufer zu tragen ist.

Was passiert im Erb- oder Schenkungsfall?

Der Verkauf oder die Übertragung einer Immobilie in Spanien kann entgeltlich, d. h. gegen einen Preis, aber auch unentgeltlich erfolgen.

Der unentgeltliche Erwerb einer Immobilie unterliegt in Spanien der Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer (“Impuesto de Sucesiones y donaciones”) für den Erwerber der Immobilie.

Wer also eine Immobilie als Schenkung erhält, muss die Schenkungssteuer, und wer sie erbt die Erbschaftssteuern zahlen.

Die Höhe der Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer in Spanien ist im Wesentlichen abhängig von

• dem Verhältnis (Verwandtschaftsgrad) zwischen dem Erblasser/Schenker und dem Erben/Beschenktem,
• dem Wert der Immobilie,
• dem Vorvermögen sowie
• der autonomen Region in Spanien, wo die Vermögensgüter liegen (jede autonome Gemeinschaft hat Ihre eigenen Regeln. Die Steuer kann sich der enorm unterscheiden)

Die Steuersätze gehen von 7,65% bis 34%, abhängig vom Wert der Immobilie und ihrer Lage in Spanien.

In einigen Regionen gibt es auch Vergünstigungen auf die Steuerlast (“Bonificación de cuota”).

Der Erwerber (Erbe, Beschenkte) muss ebenfalls die gemeindliche Wertzuwachssteuer zahlen.

Ferner fällt für den Schenker ggf. die oben genannte Gewinnsteuer an.

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