Immobilienkauf in Spanien: Diese Kaufverträge sollten Sie kennen!
Nachdem Sie die Immobilie (Haus oder Wohnung) in Spanien sorgfältig überprüft und sich für den Kauf entschieden haben, geht es darum, den Kaufvertrag abzuschließen.
Doch in Spanien gibt es verschiedene Arten von Immobilienkaufverträgen.
Daher stellt sich die Frage: Welcher Kaufvertrag trifft auf mich zu bzw. ist für mich am Geeignetsten?
Damit Sie den richtigen Kaufvertrag bei einem Immobilienkauf in Spanien wählen können, erhalten Sie im Folgenden alle entscheidenden Informationen und Fakten zu den unterschiedlichen Kaufverträgen über Immobilien in Spanien.
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Was muss ich beim Immobilienkauf in Spanien beachten?
- Für einen Immobilienerwerb in Spanien brauchen Sie ein spanisches Bankkonto und eine NIE-Nummer:
Wenn Sie als Ausländer in Spanien ein Haus kaufen wollen, müssen Sie zunächst die persönliche NIE Nummer beantragen. Ohne diese NIE können Sie keinen notariellen Kaufvertrag abschließen und sich somit auch nicht ins Grundbuch eintragen lassen.
- Kaufverträge über eine Immobilie in Spanien sind laut spanischen Immobilienrecht auch ohne notarielle Beurkundung möglich und verbindlich:
Der endgültige Kaufvertrag kann daher ganz privat ohne Notar wirksam geschlossen werden. In Spanien können Sie als Käufer sogar, wenn alle vertragsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, eine Immobilie mündlich per Handschlag und ohne Schriftform erwerben.
Aber ohne Notar ist auch keine Grundbucheintragung möglich. Was zu unerwünschten Folgen führen kann (siehe dazu weiter unten).
- Von der Kaufentscheidung bis zum Notartermin vergeht noch einige Zeit:
Es kann Wochen dauern bis Sie einen Termin bei einem Notar für die Beurkundung bekommen. Je nachdem, was zuvor noch zu erledigen ist, wie z.B. Überprüfung der Immobilie, Besorgung von Dokumenten, Finanzierung fixieren, usw.
Folglich kann es von Vorteil sein, sein Traumhaus mit einer Anzahlung auf die Immobilie und dem entsprechenden privatschriftlichen Vertrag verbindlich zu reservieren.
Die Frist zur Unterschrift der notariellen Kaufurkunde sollte 90 Tage nicht überschreiten.
- Die Eigentumsübergang der Immobilie erfolgt mit der tatsächlichen Übergabe des Eigentums:
Ein privatschriftlicher Kaufvertrag reicht dafür völlig aus. Eine Eintragung in das spanische Grundbuch ist nicht zwingend erforderlich, aber ratsam.
Der Kaufpreis ist daher spätestens am Tag der Übergabe des Eigentums vollständig zu zahlen.
Wie bezahle ich eine Immobilie in Spanien?
Normalerweise wird die Immobilie mittels einer notariellen Kaufurkunde erworben. Der gesamte Kaufpreis der Immobilie (minus allfälliger Anzahlungen) wird daher beim Notartermin zur Zahlung fällig.
Die Kaufpreiszahlung sollte mittels eines bankbestätigtem spanischen Bankscheck erfolgen, da damit Sicherheit besteht, dass erst mit Eigentumserwerb auch der Verkäufer den Kaufpreis erhält.
Überweisungen des Kaufpreises vor dem Notartermin sollten vermieden werden. Wenn der Verkäufer sich in letzter Minute entscheidet, nicht zu verkaufen, kann dieses Geld nur gerichtlich zurückverlangt werden.
Barzahlungen sind in Spanien nicht mehr üblich und teilweise auch nicht erlaubt.
Welche Arten von Kaufverträgen gibt es?
Bei einem Immobilienkauf in Spanien schließen der Käufer und Verkäufer in der Regel einen privatschriftlichen Vertrag ab. Wobei diese Vereinbarung später in eine notarielle Beurkundung mündet.
Im Grunde werden daher in Spanien 2 Arten von Kaufverträgen über Immobilien verwendet:
- Der privatschriftliche Kaufvertrag
- Die öffentliche Urkunde (“escritura pública”)
1.) Der privatschriftliche Kaufvertrag
Wie bereits erwähnt, sind laut dem spanischen Recht privatschriftliche Immobilienkaufverträge voll rechtsgültig.
Damit diese Kaufverträge jedoch rechtswirksam sind, müssen sich beide Parteien über alle grundlegenden Bedingungen eines allgemeinen Kaufvertrags einigen (wie z.B. über den Kaufgegenstand, Kaufpreis und die Zahlungsweise).
Der privatschriftliche Vertrag kann als tatsächlicher Kaufvertrag dienen oder aber auch als Vorvertrag eingesetzt werden.
In der Praxis werden in Spanien überwiegend folgende privatschriftliche Immobilienkaufverträge abgeschlossen:
- Der Reservierungsvertrag (“contrato de reserva”)
- Der Optionsvertrag (“contrato de opción de compra”)
- Die Anzahlungsverträge (“contrato de arras”)
Der Reservierungsvertrag
Bei diesem Vertrag handelt es sich um einen direkten und obligatorischen Vertrag, der nicht aufgehoben werden kann. Die andere Partei kann nicht zurücktreten, es sei denn, es gibt eine ausdrückliche Klausel, die es erlaubt, den Vertrag zu stornieren.
Der Reservierungsvertrag wird daher bei einem konkreten Kaufinteresse abgeschlossen.
Der Käufer reserviert die Immobilie mit der Zahlung einer meist geringen Anzahlung (Reservierungsgebühr), die in der Regel zwischen 1% und 5% des Übertragungspreises liegt.
Der Verkäufer verpflichtet sich daraufhin, die Immobilie für einige Tage zurückzuhalten.
Entscheiden Sie sich als Interessent innerhalb der Frist zum Kauf, wird die Reservierungsgebühr in der Regel auf den Gesamtpreis der Immobilie angerechnet.
Der Käufer ist verpflichtet, die Immobilie zu kaufen (und zwar an dem festgelegten Zeitpunkt und zu dem vereinbarten Preis mit dem Verkäufer). Er kann zum Beispiel nicht zurücktreten, wenn er ein anderes Angebot zu einem günstigeren Preis findet.
Der Verkäufer hingegen ist verpflichtet, die Immobilie zu den vereinbarten Bedingungen zu verkaufen. Er kann nicht zurücktreten, wenn er einen Käufer findet, der bereit ist, mehr zu zahlen.
Reservierungsverträge sind zu empfehlen, wenn für eine bestimmtes Objekt eine hohe Nachfrage besteht oder wenn es sich um eine Luxusimmobilie handelt, die gerade neu auf den Markt gekommen ist.
Üblicherweise verwenden Immobilienagenturen und Baufirmen diese Art von Kaufverträgen.
Der Optionsvertrag
Der Kaufoptionsvertrag ist im Prinzip ein einseitiger Vorvertrag, mit dem eine Partei (Optionsgeber “Concedente”- Käufer) der anderen Partei (Optionsnehmer “Optante” – Käufer) die ausschließliche Befugnis (Optionsrecht) für den Erwerb einer Immobilie einräumt.
Das Optionsrecht ist das dem Optionsberechtigten (Käufer) eingeräumte Recht, während eines bestimmten Zeitraums über den künftigen Erwerb eines Vermögenswertes zu den von den Parteien vereinbarten Bedingungen zu entscheiden.
Der Optionsgeber (Verkäufer) ist somit rechtlich verpflichtet, die Immobilie vorrangig an den Optionsnehmer (Käufer) zu verkaufen.
Der Verkauf der Immobilie findet nur dann statt, wenn der Optionsinhaber dies entscheidet. Wird die Immobilie verkauft, ohne dass dieses Optionsrecht beachtet wurde, kann er eine Entschädigung verlangen.
Der Optionsnehmer hat folglich die alleinige Entscheidungsbefugnis über die Durchführung des Hauptkaufvertrags.
Der Optionsgeber kann während der Laufzeit nicht über die Immobilie verfügen, d. h. er kann keinen Vertrag abschließen, der sein Eigentum oder seinen Besitz an der Immobilie einschränken würde (z. B. einen Mietvertrag, einen Nießbrauchvertrag usw.)
Für das Optionsrecht zahlt der Käufer in der Regel eine Optionsgebühr (sog. “Prima”) von zehn Prozent des Kaufpreises, die im Falle eines Kaufes auf den Kaufpreis angerechnet werden kann.
Scheitert der Optionsvertrag, verfällt die Optionsgebühr in der Regel zugunsten des Optionsgebers oder der Optionsgeber muss die erhaltene Gebühr inklusive Schadenersatz zurückzahlen, je nach dem, wer den Rücktritt vom Vertrag zu vertreten hat.
Auf Wunsch kann der Optionsvertrag auch ins Grundbuch eingetragen werden, um ihn gegenüber Dritten, die sich für die Immobilie interessieren könnten, bekannt zu machen.
Die Anzahlungsverträge (“contrato de arras”)
Der Vertrag über eine Anzahlung ist ein privater Vertrag, der von Eigentümern und Käufern ohne die Anwesenheit eines Notars unterzeichnet wird.
Die Parteien vereinbaren in diesem Vertrag, den Verkauf/Kauf einer Immobilie zu reservieren, indem sie als Beweis eine Geldsumme als Anzahlung (“arras”) leisten.
Er gehört zu den sogenannten Vorverträgen, da es sich um die Vereinbarung handelt, in der Zukunft einen Vertrag (den eigentlichen Kaufvertrag) abzuschließen.
Die Anzahlung dient somit zur Absicherung des zukünftigen Kaufvertrages für beide Parteien.
In diesen Verträgen übergibt der Käufer in der Regel einen Vorschuss auf den Kaufpreis, die Anzahlung, wobei andere Bedingungen (wie der vereinbarter Kaufpreis und die Zahlungsweise, die maximale Frist für die notarielle Abwicklung des Vorgangs, die Aufteilung der Kosten, usw.) festgelegt werden, die von den Parteien zu erfüllen sind.
Die Höhe der vereinbarten Anzahlung liegt normalerweise zwischen 5% und 10% des Verkaufspreises.
Innerhalb der von den Parteien vereinbarten Frist wird dann üblicherweise die öffentliche Kaufurkunde vor einem Notar endgültig errichtet und der vollständige Kaufpreis bezahlt.
Je nachdem, welche Folgen die Nichterfüllung für eine oder beide Vertragsparteien hat, sind drei Arten von “arras” zu unterscheiden:
- Arras penitenciales (Reugeld)
- Arras penales (Strafgeld)
- Arras confirmatorias (Bestätigungsgeld)
“Arras penitenciales”- Der Anzahlungsvertrag mit Widerrufsrecht
Die Anzahlung dient hier als Reugeld bzw. Bußgeld mit dem Ziel, dass jede Partei frei vom Kaufvertrag zurücktreten kann, ohne eine weitere “Strafe” “penalización” zahlen zu müssen.
Die Unterzeichnung dieses Vertrags stellt somit eine fakultative Verpflichtung der Parteien dar, mit der Möglichkeit, diesen zu vereiteln.
Tritt der Käufer vom zukünftigen Vertrag zurück, so verliert er die geleistete Anzahlung.
Geht die Nichterfüllung hingegen vom Verkäufer aus, so hat er dem Käufer das Doppelte des bereits erhaltenen Betrages zurückzuzahlen.
Ein Grund für den Vertragsrücktritt muss nicht vorliegen und fernerhin sind Schadenersatzansprüche ausgeschlossen.
Die “arras penitenciales” sind die häufigsten auf dem Immobilienmarkt in Spanien und fallen unter den Artikel 1454 des Zivilgesetzbuches (“Código Civil”).
“Arras penales” – Der Anzahlungsvertrag mit Vertragsstrafe
Bei dieser Art des Vorvertrages sollen die Vereinbarung von Strafgeldern (“Penales”) die Erfüllung des Vertrages garantieren, indem sie den entstandenen Schaden ersetzen, ohne jedoch zum Rücktritt zu berechtigen (siehe auch Artikel 1152 und 1153 Código Civil).
Folglich kann der Verkäufer, wenn der Käufer in Verzug gerät, die Anzahlung als Schadensersatz (Strafgeld) einbehalten, während er bei Nichterfüllung das Doppelte des erhaltenen Betrags an den Käufer zurückerstatten muss.
Die Strafzahlung verhindert jedoch nicht Vollstreckbarkeit, sodass auch verlangt werden kann, dass der Vertrag tatsächlich erfüllt wird.
Die “arras penales” setzt im Unterschied zu den “arras penitenciales” eine höhere Vertragserfüllung voraus, da sie nicht zu einer Befreiung der Verbindlichkeit führen. Es wird daher ohne Rücktrittsmöglichkeit der volle Kaufpreis geschuldet.
“Arras confirmatorias” – Der Anzahlungsvertrag mit Verpflichtungscharakter
Diese Anzahlungen sind Ausdruck eines verbindlichen Vertrages und berechtigen daher nicht zur Kündigung der vertraglichen Verpflichtung.
Folglich garantieren sie, dass der Verkauf durchgeführt wird.
Da kein Recht auf Rücktritt vom Vertrag existiert, hat der Geschädigte bei Nichterfüllung des Vertrags zwei Möglichkeiten:
- Verlangen der Erfüllung oder
- die Auflösung der Verpflichtung, die auch mit Schadensersatz und der Zahlung von Zinsen einhergeht, wenn ein solcher Schaden nachgewiesen wird.
Falls im Kaufvertrag über das Haus nichts festgelegt ist (dh. die “arras” sind nicht genau definiert), gilt die vereinbarte Anzahlung als “confirmatoria”.
Verträge mit der Vertragsklausel „arras“ sind wie ein schriftlicher Kaufvertrag über eine Immobilie zu bewerten. Der Verkäufer ist daher verpflichtet zu verkaufen, und der Käufer ist verpflichtet zu kaufen. Er muss dann den vollen Kaufpreis zu zahlen, unabhängig davon, ob er meint, dass er nur einen Vorvertrag abgeschlossen hätte.
Diese “arras” sind bei privaten Immobiliengeschäften sehr selten anzutreffen und eher im Handelsrecht üblich.
Die Funktion der “arras confirmatorias” ist fast identisch mit der des Reservierungsvertrages. Wenn sich eine der Parteien nicht an das hält, was unterschrieben wurde, kann die andere Partei auf Schadensersatz klagen.
2.) Die öffentliche Urkunde
Die “escritura pública” ist ein vom Notar ausgestelltes öffentliches Dokument, das folgende Funktionen erfüllen kann:
- Es beurkundet einen vorherigen und abgeschlossenen privatschriftlichen Kaufvertrag
- Es dient als notarieller Kaufvertrag
Sie ist sehr wichtig, da nur über den Weg der notariellen öffentlichen Urkunde die Eintragung des neue Eigentümers im Grundbuch (“Registro de la Propiedad”) erfolgen kann.
Die öffentliche Urkunde verleiht ein Höchstmaß an Rechtssicherheit und Glaubwürdigkeit gegenüber anderen Stellen wie Behörden oder Richtern.
Sie ist keine Pflicht. Ein von den beteiligten Parteien unterzeichneter privater Vertrag ist ebenfalls gültig und rechtmäßig, bietet aber nicht die Wahrhaftigkeit, Durchsetzbarkeit und Garantie wie eine öffentliche Urkunde.
Die Kosten für eine öffentliche Urkunde vor einem Notar lohnen sich daher in der Regel.
Nach der Vermittlung des wesentlichen Inhalts der Urkunde wird diese von allen Beteiligten unterschrieben und ggf. der Bankcheck übergeben.
Sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, muss der Verkäufer dem Käufer die Schlüssel für die Immobilie aushändigen.
Sie können grundsätzlich eine einfache Kopie (“Copia simple”) der Kaufurkunde sofort mitnehmen oder sie nach einigen Tagen abholen.
Die Ausstellung der Originalurkunde dauert bis zu einer Woche.
Normalerweise kümmert sich der Rechtsanwalt oder der Immobilienmakler um die Abwicklung mit dem Notariat.
Was passiert nach dem Notartermin?
Im Anschluss an den Notartermin erfolgt die Eintragung im Eigentumsregister bzw. Grundbuch (“Registro de la Propiedad”).
Für die Eintragung ist es notwendig, dass das Original der Urkunde vorgelegt wird und die Steuern zuvor an das Finanzamt gezahlt werden.
Welche Folgen hat die Eintragung im Grundbuch?
Die Eintragung ins Grundbuch weist Sie in allen Belangen als alleinigen Eigentümer aus. Ferner bietet sie Ihnen rechtliche Garantie und administrative Sicherheit.
Im Falle eines Rechtsstreits werden die Angaben des Grundbuchamtes als wahr angesehen. So können Sie zum Beispiel verhindern, dass das Haus an einen Dritten im “guten Glauben” verkauft wird.
Ohne Eintragung im Eigentumsregister werden Sie auch keine Hypothek auf das Haus aufnehmen können.
Das Verfahren ist mit einigen zusätzlichen Kosten verbunden.
Nach dem Kauf kann der Abschluss einer geeigneten Versicherung für Ihr Heim sinnvoll sein. Lassen Sie sich diesbezüglich persönlich in Deutsch beraten:
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Hinweis zum Schluss:
Alle Immobilienkaufverträge in Spanien (auch Vorverträge) enthalten Vereinbarungen und Pflichten, die erfüllt werden müssen. Seien Sie daher vorsichtig und sich der Konsequenzen dessen, was Sie unterschreiben, bewusst.
Überprüfen Sie, ob der Kaufvertrag den Mindestanforderungen entspricht, um rechtswirksam zu sein.
Ferner denken Sie an die Steuern, die in Zusammenhang mit einer Immobilie in Spanien anfallen. Das sind die Steuern.
