Wohnung mieten in Spanien: So kennen Sie Ihre Rechte!
Wenn Sie sich überlegen, in Spanien ein Haus oder eine Wohnung langfristig zu mieten (“alquilar”), werden Sie sicherlich Ihre Rechte und Pflichten hinsichtlich der Vermietung kennen wollen.
Das spanische Mietrecht weist in einigen Punkten Regelungen auf, die sich von denen in Ihrem Herkunftsland unterscheiden können. Wie z.B. in Bezug auf die Dauer des Mietvertrages, die Möglichkeiten der Kündigung, die Zahlung der Miete, Arbeiten in der Wohnung, Kaution, usw.
Es ist daher zu empfehlen, dass Sie sich, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, zum Thema Wohnung mieten in Spanien bestens vorbereiten.
Damit Sie keine schlimmen Überraschungen erleben, habe ich hier alles Wichtige, das Sie wissen und beachten sollten, zusammengefasst.
FALC Real Estate – Ihr deutschsprachiger Immobilienexperte in Spanien – hilft Ihnen beim Mieten und Kaufen Ihrer Traumimmobilie, sowie beim Verkauf Ihrer Immobilie oder Verwalten Ihrer Ferienwohnung (Werbung)
Allgemeines
Das spanische Mietgesetz (“Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU“) regelt die Vermietung von städtischen Immobilien, die für den Wohnbedarf oder für andere bestimmte Zwecke als den Wohnbedarf vorgesehen sind.
Die vorübergehende Nutzungsüberlassung der gesamten möblierten und ausgestatteten Wohnung für touristische Zwecke (Vermietung von Ferienwohnungen in Spanien) fällt nicht unter dieses Gesetz.
Klauseln bzw. Bestimmungen im Mietvertrag, die die gesetzlich festgelegten Regeln zum Nachteil des Mieters oder Untermieters abändern, sind nichtig und gelten als nicht durchgeführt, außer in Fällen, in denen die Regel selbst dies ausdrücklich zulässt.
Meine Ausführungen basieren auf dem reformierten Gesetz über städtische Mietverträge (LAU) ” Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos”, das aktuell anzuwenden ist.
Welche Form hat der Mietvertrag?
Die Parteien können sich gegenseitig verpflichten, den Mietvertrag (“contrato de arrendamiento oder alquiler”) schriftlich abzufassen.
In diesem Fall werden die Identität der Vertragsparteien, die Identifizierung des Mietobjekts, die vereinbarte Dauer, die anfängliche Miete des Vertrags und die anderen Klauseln, die die Parteien frei vereinbart haben, aufgezeichnet.
Wie lange dauert der Mietvertrag?
Für Mietverträge, die am 6. März 2019 oder zu einem späteren Zeitpunkt unterschrieben wurden, gilt folgendes:
Mindestlaufzeit des Mietvertrages
- Die Mindestlaufzeit beträgt 5 bzw. 7 Jahre (wenn der Vermieter eine juristische Person ist), es sei denn, der Mieter (“arrendatario”) bringt gegenüber dem Vermieter (“arrendador”) mindestens 30 Tage vor Ablauf des Vertrages oder einer der Verlängerungen zum Ausdruck, dass er den Vertrag nicht verlängern möchte.
- Die Dauer des Mietverhältnisses wird von den Parteien frei vereinbart. Beträgt sie weniger als fünf bzw. sieben Jahre, verlängert sich der Vertrag bei Ablauf Jahr für Jahr bis zu der genannten Mindestlaufzeit von 5 bzw. 7 Jahren.
- Für eine solche Verlängerung bedarf es keiner Mitteilung an den Vermieter. Es genügt der Verbleib des Mieters in der Mietwohnung und die Zahlung der vereinbarten Miete. Es handelt sich also um eine obligatorische Verlängerung für den Vermieter und eine freiwillige für den Mieter. Der Vermieter kann nicht widersprechen.
- Selbst wenn der Vermieter während dieser Zeit (5 oder 7 Jahre) den Vertrag zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit kündigen möchte, ist dies ohne die ausdrückliche Zustimmung des Mieters nicht möglich, da dieser gesetzlich geschützt ist.
- Mietverträge, deren Laufzeit nicht festgelegt oder unbestimmt ist, gelten als für 1 Jahr abgeschlossen (unbeschadet des Rechts des Mieters auf jährliche Verlängerung laut den vorher erwähnten Bedingungen).
Ausnahme von der obligatorischen Verlängerung
Das Wiedererlangen der Wohnung wegen Eigenbedarfs des Vermieters stellt eine Ausnahme von der zwangsweisen Verlängerung dar.
Nach Ablauf des ersten Vertragsjahres und unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem Vermieter um eine natürliche Person handelt, wird der Vertrag nicht zwangsweise verlängert, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausdrücklich festgelegt wurde,
- dass der Vermieter die gemietete Wohnung vor Ablauf von fünf Jahren übernehmen muss,
- um sie als ständige Wohnung (Hauptwohnsitz)
- für sich selbst oder für seine Familienangehörigen ersten Grades der Blutsverwandtschaft oder durch Adoption oder
- für seinen Ehegatten im Falle einer endgültigen Trennung, Scheidung oder Aufhebung der Ehe zu nutzen.
Um diese Befugnis zur Wiedererlangung der Wohnung auszuüben, muss der Vermieter dem Mieter mindestens 2 Monate vor dem Datum, an dem die Wohnung benötigt wird, diesen Umstand unter Angabe des Grundes mitteilen.
Der Mieter ist daraufhin verpflichtet, das Mietobjekt innerhalb dieser Frist zu übergeben, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wird.
Falls der Vermieter oder seine Familienangehörigen oder sein Ehegatte nach Ablauf von 3 Monaten nach Beendigung des Vertrags bzw. nach der tatsächlichen Räumung der Wohnung die Wohnung nicht übernommen haben, kann der Mieter innerhalb von 30. Tagen wählen, ob er die gemietete Wohnung für einen neuen Zeitraum von bis zu fünf Jahren wieder nutzen möchte.
Hinweis: Die Befugnis des Eigentümers, die Wohnung vorzeitig zu kündigen (um das Mietobjekt zurückzugewinnen), muss ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden – etwa in der Form, dass der Vermieter die Wohnung vor Ablauf der fünf Jahre als gewöhnlichen Wohnsitz (Hauptwohnsitz) für sich, seine Kinder oder seinen Ehepartner benötigt, wenn sich die Familienverhältnisse ändern.
Stillschweigende Verlängerung des Vertrags
Nach Ablauf der 5 bzw. 7 Jahre verlängert sich der Mietvertrag zwangsweise um jeweils 1 Jahr bis maximal 3 weitere Jahre, wenn keine der Vertragsparteien der anderen fristgerecht mitteilt, dass sie den Vertrag kündigen möchte. Der Mieter hat das Recht einen Monat vor Ablauf einer der jährlichen Verlängerungen den Vertrag zu kündigen.
Zu dieser sog. stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses kommt es,
- wenn entweder der Vermieter den Mieter nicht mit einer Frist von 4 Monaten vor dem Ende des Vertrages (nach Ablauf der fünf bzw. sieben Jahre) gekündigt hat;
- oder wenn der Mieter nicht 2 Monate vor dem Ende der Laufzeit seinen Willen äußert, den Mietvertrag nicht fortzusetzen.
Wann kann ich die Wohnung frühestens verlassen?
Rücktritt vom Vertrag
Der Mieter kann nach Ablauf von mindestens 6 Monaten vom Mietvertrag zurücktreten, wenn er dies dem Vermieter mind. 30 Tage im Voraus mitteilt.
Die Parteien können im Vertrag vereinbaren, dass der Mieter im Falle einer Kündigung den Vermieter mit einem Betrag in Höhe einer Monatsmiete für jedes noch zu erfüllende Vertragsjahr entschädigen muss. Bei einem Zeitraum von weniger als einem Jahr wird der anteilige Teil der Vergütung fällig.
Welche sonstige Gründe gibt es, den Mietvertrag aufzulösen bzw. zu kündigen?
Nichteinhaltung von Verpflichtungen.
Bei Nichterfüllen der sich aus dem Vertrag ergebenden Verpflichtungen durch eine der Parteien berechtigt die andere Partei, den Vertrag aufzulösen.
Darüber hinaus kann der Vermieter von Rechts wegen den Vertrag aus folgenden Gründen auflösen bzw. kündigen:
- Nichtzahlung des Mietzinses oder ggf. der Beträge, deren Zahlung der Mieter übernommen hat.
- Nichtzahlung der Kaution oder deren Aktualisierung.
- Nichtabgesprochene Untervermietung oder Abtretung des Mietvertrages
- Die vorsätzliche Beschädigung des Mietobjekts oder die Durchführung von Arbeiten, denen der Vermieter nicht zugestimmt hat, wenn die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist.
- Stattfinden von störenden, ungesunden, schädlichen, gefährlichen oder illegalen Aktivitäten in der Wohnung.
- Wenn die Wohnung in erster Linie nicht mehr für den ständigen Wohnbedarf bestimmt ist.
Der Mieter kann den Vertrag aus den folgenden Gründen auflösen:
- Bei Nichtdurchführen von erforderlichen Reparaturen durch den Vermieter.
- Tatsächliche oder rechtliche Beeinträchtigung der Nutzung der Wohnung durch den Vermieter
Was passiert, wenn der Eigentümer die Wohnung verkauft?
Wird während der ersten 5 bzw. 7 Jahre der Vertragslaufzeit das Recht des Vermieters aufgelöst (z.B. durch Kauf des Mietobjekts), so ist der Mieter in jedem Fall berechtigt, das Mietverhältnis bis zu fünf bzw. sieben Jahren fortzusetzen.
Der Käufer einer gemieteten Wohnung muss den gültigen Mietvertrag respektieren, unabhängig davon, ob er im Grundbuch (“Registro de la Propiedad”) eingetragen ist oder nicht.
Ausnahme: Mietverträge mit einer vereinbarten Laufzeit von mehr als fünf bzw. sieben Jahren.
Wie wird die Miete ermittelt und bezahlt?
- Der Mietzins wird von den Parteien frei vereinbart.
- Die Miete ist monatlich zu zahlen (wenn nicht anders vereinbart ist) und muss innerhalb der ersten sieben Tage des Monats bezahlt werden. In keinem Fall darf der Vermieter die Vorauszahlung von mehr als einer Monatsmiete verlangen.
- Die Zahlung der Miete erfolgt in bar und in der gemieteten Wohnung oder an dem Ort und in der Weise, die die Parteien vereinbart haben.
- Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter eine Quittung (“recibo”) über die Zahlung zu übergeben oder es wird ein Zahlungsverfahren vereinbart, das die tatsächliche Erfüllung der Zahlungsverpflichtung durch den Mieter nachweist.
Wann und wie kann die Miete erhöht werden?
Aktualisierung/Anpassung der Miete
Die jährliche Mieterhöhung ist für die Dauer des Vertrages (5/7 Jahre) an den Verbraucherpreisindex (IPC) gekoppelt.
- Während der Laufzeit des Mietvertrages kann der Mietzins vom Vermieter oder vom Mieter nur an dem Datum aktualisiert bzw. angepasst werden, an dem das jeweilige Vertragsjahr abläuft, und zwar zu den von den Parteien vereinbarten Bedingungen. In Ermangelung einer ausdrücklichen Vereinbarung wird keine Aktualisierung der Miete auf die Verträge angewendet.
- Die Erhöhung, die sich aus der jährlichen Aktualisierung des Mietzinses ergibt, darf in keinem Fall höher sein als das Ergebnis der Anwendung der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindexes am Tag der jeweiligen Aktualisierung. Das bedeutet, der Verbraucherpreisindex ist die Höchstgrenze für die Anpassung der Miete.
- Die Anpassung des Mietzinses muss schriftlich mittgeteilt werden, unter Angabe der angewandten prozentualen Änderung und, falls der Mieter dies verlangt, unter Beifügung der entsprechenden Bescheinigung des Nationalen Instituts für Statistik.
Kann die Miete aufgrund von Verbesserungsarbeiten erhöht werden?
Führt der Vermieter nach Ablauf von fünf (5) bzw. sieben (7) Jahren der Vertragslaufzeit Verbesserungsarbeiten durch, dann ist er berechtigt (sofern nichts anderes vereinbart wurde) den jährlichen Mietzins zu erhöhen. Wobei die Erhöhung zwanzig Prozent des zu diesem Zeitpunkt geltenden Mietzinses nicht übersteigen darf.
Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich mitteilen, die Berechnungen der Mieterhöhung detailliert darlegen und Kopien der Unterlagen zur Verfügung stellen, aus denen die Kosten der durchgeführten Arbeiten abgeleitet werden können.
Zwischen dem Vermieter und dem Mieter können jederzeit freiwillige Vereinbarungen getroffen werden, um während der Laufzeit des Mietvertrags Verbesserungsarbeiten (über die obligatorischen Erhaltungsarbeiten hinaus) an der Wohnung durchzuführen, mit der Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Die Verlängerungsfristen des Vertrages werden dabei nicht unterbrochen.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Bei Vertragsabschluss ist eine Barkaution (“fianza”) in Höhe einer Monatsmiete bei der Anmietung zu Wohnzwecken und zwei Monatsmieten bei der Anmietung zu anderer Zwecken als für Wohnraum zu hinterlegen.
Während der ersten 5 bzw. 7 Jahre der Vertragslaufzeit, unterliegt die Kaution keiner Aktualisierung bzw. Anpassung. Aber jedes Mal, wenn der Mietvertrag verlängert wird, kann der Vermieter verlangen, dass die Kaution erhöht wird, oder der Mieter kann verlangen, dass sie verringert wird.
Wenn nach Ablauf eines Monats nach Übergabe der Schlüssel durch den Mieter keine Rückgabe der Kaution erfolgt ist, fallen gesetzliche Zinsen an.
Die Parteien können zusätzlich zur Barkaution jede Art von Garantie für die Einhaltung der Mietverpflichtungen durch den Mieter vereinbaren. Wobei der Wert dieser zusätzlichen Garantie zwei Monatsmieten nicht überschreiten darf (Ausnahme: langfristige Verträge).
Wer trägt welche Kosten?
Allgemeine Kosten und individuelle Leisungen
- Die allgemeinen Kosten für die angemessene Instandhaltung des Mietobjekts, Dienstleistungen, Steuern, Abgaben und Pflichten, die nicht individualisiert werden können und die dem Mietobjekt oder seinem Zubehör entsprechen, können von den Parteien so vereinbart werden, dass sie vom Mieter zu tragen sind.
- Diese Vereinbarung bedarf zu ihrer Gültigkeit der Schriftform und muss die jährliche Höhe dieser Kosten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festlegen.
- Die Kosten für Leistungen des Mietobjektes, die mittels Messgeräten individualisiert werden (wie Strom, Wasser, Gas,…), gehen in jedem Fall zu Lasten des Mieters. Diesbezüglich könnte Ihnen mein Fachbeitrag Stromkosten in Spanien und wie Sie Ihre Rechnung senken interessieren.
- Die Kosten für die Immobilienverwaltung (Maklergebühren) und für die Formalisierung des Vertrages werden vom Vermieter getragen.
Wohnung mieten in Spanien. Wer hat welche Rechten und Plichten?
Instandhaltung der Wohnung
- Der Vermieter ist verpflichtet, ohne das Recht auf Mieterhöhung alle Reparaturen durchzuführen, die notwendig sind, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, der dem vereinbarten Gebrauch dient. Es sei denn, die Beschädigung der betreffenden Reparatur ist dem Mieter zuzurechnen.
In diesem Fall können Sie sich als Mieter durch eine geeignete Haftpflichtversicherung gegen Forderungen auf Schadenersatz schützen. Lassen Sie sich diesbezüglich persönlich auf Deutsch hier beraten:
Die Internationale Versicherung für all Ihre Bedürfnisse
- Der Mieter ist verpflichtet,
- den Vermieter so schnell wie möglich über die Notwendigkeit dieser Reparaturen zu informieren.
- Er kann jederzeit nach Benachrichtigung des Vermieters diejenigen Reparaturen durchführen, die zur Vermeidung drohender Schäden oder erheblicher Unannehmlichkeiten dringend erforderlich sind, und den Betrag sofort vom Vermieter verlangen.
- Instandhaltungsarbeiten, die keinen zumutbaren Aufschub bis zum Ende des Mietverhältnisses zulassen, zu dulden, auch wenn sie sehr störend sind oder wenn er währenddessen eines Teils der Wohnung beraubt wird.
- die Kosten für kleinere Reparaturen, die durch die Abnutzung des gewöhnlichen Gebrauchs erforderlich sind, zu übernehmen.
- die Kosten für Verbesserungsarbeiten des Vermieters zu tragen, deren Ausführung unzumutbar bis zum Ende des Mietverhältnisses aufgeschoben werden kann.
Verbesserungsarbeiten
Der Vermieter muss den Mieter mindestens drei Monate im Voraus schriftlich über die Absicht der Durchführung von Verbesserungsarbeiten informieren. Innerhalb eines Monats nach dieser Mitteilung kann der Mieter vom Vertrag zurücktreten, außer die Arbeiten beeinträchtigen die Mietwohnung nicht oder nur unerheblich.
- Der Mieter, der die Arbeiten befürwortet, hat Anspruch auf eine Minderung der Miete im Verhältnis zu dem Teil der Wohnung, der ihm durch die Arbeiten entzogen wird, sowie auf eine Entschädigung für die Kosten, die ihm durch die Arbeiten entstehen.
Arbeiten des Mieters
Der Mieter darf ohne die schriftlich erteilte Zustimmung des Vermieters keine Arbeiten durchführen, die die Konfiguration der Wohnung ändern. In keinem Fall darf er Arbeiten ausführen, die eine Beeinträchtigung der Stabilität oder Sicherheit der Wohnung verursachen.
- Der Vermieter kann, wenn er die Durchführung der Arbeiten nicht genehmigt hat, bei Beendigung des Vertrags vom Mieter die Wiederherstellung des vorherigen Zustands oder die Beibehaltung der vorgenommenen Änderung verlangen, ohne dass der Mieter irgendeine Entschädigung verlangen kann.
Wann kann ich die Wohnung untervermieten?
Der Mietgegenstand darf nur teilweise und mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters untervermietet werden.
Das Recht des Untermieters erlischt in jedem Fall, wenn das Recht des Untervermieters erloschen ist.
Der Preis für die Untervermietung darf in keinem Fall den Preis übersteigen, der der (Haupt)Miete entspricht.
Hinweis zur Wohnsitz- bzw. Stromanmeldung
Der Wohnsitz sollte nach 3 Monaten bei der Gemeinde angemeldet (“empadronamiento”) werden.
Sollte noch kein Stromanschluss vorhanden, dann erfahren Sie hier die erforderlichen Infos über die Anmeldung von Strom in Spanien.
Ferner können sie hier den geeigneten Stromanbieter finden.
